房產經濟指標小教室

利率升降，房市溫度計的真實啟示

升息：市場的煞車踏板

近三年來，台灣房貸利率已從 1.367% 攀升至 2.283%。這看似細微的差距，對購屋族卻是沈重壓力。
試算 1,000 萬元貸款，升息後每月房貸要多繳 4,000 至 5,000 元，總利息更高出上百萬元。

👉 「升息一碼，房市震動一層。」

當購屋家庭開始退場觀望，市場交易量自然收縮，價格也不再一味上漲。

降息：點燃需求的火柴

回顧金融海嘯與疫情期間，央行大幅降息，房貸利率一度跌破 1.4%。結果不難預期：

• 自住與投資需求齊發，市場交易活絡。
• 建商融資成本下降，推案意願大增。
  👉 「低利率讓錢變得焦躁，最終流向房市。」

這也是為何在過去十年，台灣多次出現「量價齊揚」的局面。

雙面刃：需求與供給的同時作用

利率不只影響購屋者的荷包，更作用在建商的資金鏈條。

• 需求端：高利率提高存款誘因，購屋意願下降；低利率則讓房市成為保值的出口。
• 供給端：升息使土地、建築融資成本提高，推案趨緩；降息則鼓勵建商積極投資。

👉 「利率是一把雙面刃，既能冷卻市場，也能點燃它。」

央行：房市並非主要考量

許多人以為央行升息是為了打房，但事實並非如此。
央行調整利率的首要目標，是 物價、景氣與匯率。若真要針對房市，央行更常用的是「信用管制」：

• 降低貸款成數
• 提高自備款門檻

換句話說，「房市是被利率波及的結果，而非決策的中心。」

對房仲與市場參與者的提醒

利率循環對市場情緒有巨大影響，房仲更應該把握：

• 買方端：協助評估長期財務負擔，而非只看眼前低利。
• 賣方端：市場轉冷時，協助理解價格調整的必要性。
• 市場預期：當利率可能反轉時，掌握「提前進場」或「延後觀望」的心理。

👉 「專業仲介，不只是資訊傳遞者，而是理性的市場解說員。」

結語

利率是房市最敏感的溫度計。它不會單獨決定房價，但卻能牽動需求、供給與信心。
對購屋族而言，真正的關鍵不是利率高低，而是 「自己是否能長期負擔」。
對房仲與產業人員而言，理解利率脈動，則是提升專業與價值的必修課。