115年8月報-房市大小事與總經分析

大臺中房市 115年8月報重點

依據《大臺中房市交易動態資訊平台》115年8月最新月報內容，重點整理如下：

一、 熱門議題與政策懶人包重點

1.    土方之亂應對方案（三階段去化體系）

o    中央法令：修正《非都市土地使用管制規則》，放寬臨時暫置場申請條件與門檻。

o    臺中市府應對：

§  短期： 建照自動展延（114年案件展延3年、115年案件展延2年），簡化行政程序。

§  中期： 跨縣市暫置去化（5月底開放彰濱崙尾區暫置場，可收容144萬立方公尺，6月起受理中部五縣市申請）。

§  長期：7月25日正式啟動臺中港營建剩餘土石方收容作業，為民間與公共工程提供穩定去化出口。

2.    青安 3.0 新制上路（115/8/1~118/7/31）

o    申請條件限制：貸款人需未滿50歲（年齡+貸款年限80歲），借款人年所得總額不超過200萬元。

o    房屋總價上限：臺中市及其他縣市上限為 2,000 萬元（台北市3,500萬、新北市及新竹縣市2,500萬）。

o    貸款額度與加碼：一般額度最高 1,000 萬元；新增婚育加碼（新婚/育兒家庭最高 1,200萬~1,500萬元）。

o    利息補貼：採「3+3」逐步退場機制，前3年補貼2碼（約1.775%），第4~6年每年少0.5碼，第7年回歸市場機制。

3.    建築光電新制（8月上路）

o    新建、增建、改建建築面積達1000m² 之建築物每20m² 需設置 1 瓩光電設備。

o    採「雙軌時程」，僅需取得同意備案即可請領使照，光電設備可於使照核發後繼續施工與併網，不卡建照與使照進度。

4.    租賃制度修法

o    內政部採「先易後難」策略，優先推動「租霸下車」機制（強化租賃調處、公證機制加速處理惡意欠租與不搬遷）及保障租補/戶籍。

o    保證租期（合計3年）與限制租金漲幅因恐降低房東出租意願，暫緩研議。

5.    第八波信用管制與金融控管

o    信用管制：放寬自然人第2戶購屋貸款成數上限至6成（無寬限期），其他如第 3 戶（3成）、高價住宅（3成）、法人（3成）維持管制。

o    金融水位限制：受《銀行法》§72-2 條、不動產放款集中度（34.93%）及存款準備率連續調升影響，銀行核貸條件趨嚴，整體市況呈現「成交量收縮、價格高檔整理」。

二、 臺中市重大建設進程

• 交通樞紐：
• 水湳轉運中心於 115年8月5日正式啟用。
• 大臺中轉運中心預計 115年下半年啟用（提供7轉7接無縫轉乘）。
• 中興橋 115年8月通車，串聯北屯機捷與潭子。
• 捷運藍線 BC11標高架段完工啟動，邁入細部設計與工程階段。
• 文教與場館建設：
• 北屯國民暨兒童運動中心（115/7/3 開幕）、烏日全民運動館（115/8啟用）。
• 綠美圖 / 童書之聲圖書館（預計115年底完工）。
• 臺中國際會展中心西側展館正式啟動（預計120年完工，提供4,460展攤）。
• 商業娛樂設施：
• 漢神洲際購物中心（115/4/10 已開幕）。
• 富旺 F Plaza 高鐵商場、臺中流行影音中心預計115年底營運。
• 臺中大巨蛋預計119年年底完工。

三、 總體經濟與房市影響分析

1.    宏觀格局——「股市熱、消費冷、房市觀望」與「資金分流」

o    臺灣受惠 AI 與半導體供應鏈，115年經濟成長率預測高達 9.64%，6月景氣燈號達41分（紅燈）。

o    台股創新高，但資金更偏好高流動性金融資產（ETF、股票、外幣），並未如過往大量外溢至房市（受高自備款、利率高檔及信用管制抑制）。

2.    資金與貸款動向：

o    115年6月新承做房貸579.7億元（1~6月累計年減 24%）；購置住宅貸款餘額達 11.81 兆元（年增 4.36% 續緩）；新青安撥款佔新承做房貸比重攀升至 44.7%次高水位，顯示末班車效應顯著。

3.    供給端明顯收縮：

o    建築貸款餘額年減 0.07%（首次呈現負成長），反映建商資金動能放緩。

o    115年1~6月全台建照（50,723戶，年減28.2%）、開工（43,611戶，年減34.7%）及使照（68,225戶，年減1.9%）同步下滑，呈現「前端推案/開工快速收縮，既有庫存持續去化」的時間差。

4.    負擔能力與買氣信心：

o    115年Q1臺中市房價所得比為 11.35 倍、貸款負擔率為 49.67%，雖然較去年同期微幅下滑，但仍屬於「負擔能力偏低」等級，家庭仍需將近半數所得用於房貸。

o    7月買房意願指數（-38.5）與賣房意願指數（-32.6）連續三個月回升，顯示買賣雙方認知落差正在縮小，市場觀望氣氛略有改善，呈現「量縮盤整、自住剛需支撐」格局。

💌 給大臺中房仲夥伴

面對第八波信用管制的延續、銀行房貸水位的控管，以及預售與中古市場的量縮盤整，大家近期在第一線推廣時，或許感受到顧客觀望期拉長、成交節奏變慢的壓力。

但從這份8月最新的總經與房市月報中，看到了非常值得鼓舞的正面訊號：7月買賣雙方的意願指數已連續三個月微幅回升，市場最沉悶的急凍期已經過去，剛性需求正持續盤整釋放！

臺中擁有極為強韌的城市基本面！水湳轉運中心啟用、漢神洲際購物中心營運、捷運藍線高架段開工，再加上會展中心西側展館與各大國民運動中心陸續到位，臺中的產業投資與人口吸引力依然傲視全台。當市場由「投機炒作」轉向「自住首購與長期置產」，這正是展現房仲專業價值的最佳時刻：

1.    用專業幫客戶解題：精準掌握「青安 3.0」新婚育兒加碼（最高1,200萬~1,500萬）與老宅延壽補助，為剛性買方規劃最佳財務方案。

2.    發揮溝通橋樑價值：在價格高檔盤整期，協助屋主理性看待市場，幫買方在優質區域找到合理保值的理想好宅。

3.    深耕軌道與建設題材：帶領客戶看見臺中中長期的區域發展潛力，用專業數據為客戶建立信心。

「沒有不好的市場，只有不夠精準+不重視消費者體驗的服務。」 盤整期正是淘汰投機、留下專業房仲的洗牌時刻。讓我們保持自信、紮實深耕，繼續做客戶最值得信賴的房產顧問！大臺中房市的下一波穩健繁榮，大家一起攜手努力！加油！